지난 18일 서울 서초구 한 아파트 앞 부동산 중개업소와 세무법인 간판 모습. 연합뉴스


☞최근 부동산에 무슨 일이?
5월9일 서울 등 조정대상지역의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 있는 가운데, 다주택자들이 매도 매물을 내놓고 있다는 통계가 나오고 있습니다. 18일 부동산 빅데이터 업체 아실 집계를 보면 서울 아파트 매물은 6만4207건이었는데요, 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 재개 방침을 밝힌 지난 1월23일(5만6219건)에 견줘 14.2% 늘어났습니다. 강남권 등 핵심지에서 수억원씩 가격을 낮춘 하락 바다신게임 거래가 성사되고 있다는 보도도 잇따르고 있습니다. 무주택자들도 이번에 주택 매수 기회를 잡아야 할지 고민이 깊어지고 있습니다.
Q. 다주택자 매물 증가가 실제 호가나 거래가격 하락으로 이어지고 있나요, 아니면 매물만 늘어난 건가요? 어떤 지역, 어떤 가격대에서 매물이 집중적으로 늘고 있는지도 궁금합니다.
A. 5월9일 이 백경게임 전에 매매 계약을 체결하고 계약금이 오가야 양도세 중과세를 적용받지 않기 때문에 중과세 대상인 조정대상지역(서울 전역, 경기 12개시)에서 최근 다주택자가 내놓은 매물이 빠르게 늘어나고 있는 중입니다. 특히 강남권과 한강벨트 등 지난해 아파트값이 급등한 곳에서 상대적으로 더 많은 매물이 나오고 있습니다. 아실 집계를 보면, 이달 22일 기준으로 한달 전에 릴짱 견줘 아파트 매물이 가장 많이 증가한 곳은 성동구로, 한달 전 1207건에서 이달 22일 1827건으로 늘어나 증가율 51.3%를 기록했습니다. 다음으로는 송파구(43.4%), 동작구(36.7%), 강동구(34.6%), 광진구(31.8%) 차례로 매물 증가폭이 컸습니다. 이처럼 매물이 많이 늘어난 강남권 및 한강벨트 지역에선 종전 최고가에 견줘 매매가격이 릴게임갓 수억원씩 하락한 거래도 나오고 있습니다. 송파구 가락동 헬리오시티 전용 84㎡는 이달 12일 23억8200만원(9층)에 거래돼 지난달 12일 최고가 거래였던 31억4천만원(11층)보다 7억6천만원 하락하기도 했습니다. 다만, 아직 강남권 핵심지역인 압구정동, 반포동(잠원동), 대치동과 송파구 대표 단지인 ‘잠실 엘리트’(엘스·리센츠·트리지움) 등에서는 실거 모바일릴게임 래가 하락세가 뚜렷하지 않습니다. 집주인들이 좀처럼 매매가격을 낮추지 않고 있고 매수 희망자들은 가격이 더 떨어지기는 기다리는 ‘힘겨루기’ 장세가 이어지고 있기 때문입니다.



Q. 매물이 늘고 최고가에서 수억원씩 떨어진 하락 거래가 나오고 있다고 해서 부동산 중개사무소에 가보면, 막상 급매물은 별로 없다고들 하는데 왜 그런가요?
A. 가격을 크게 낮추면서까지 급하게 처분하려는 매도자가 아직은 많지 않다는 것인데요. 다주택자인 매도자라고 해도 5월9일까지 계약을 체결하고 잔금과 등기는 4~6개월 내에 완료하면 중과세를 적용하지 않도록 유예기간을 준 게 원인인 것 같습니다. 애초 양도세 중과세 배제 대상은 오는 5월9일까지 잔금 지급 또는 소유권 이전등기를 마치는 다주택자에 대해 적용하도록 돼 있지만, 정부는 지난 12일 발표한 ‘다주택자 양도세 중과세 유예 종료 보완방안’에서 다주택자들이 주택을 매도할 수 있는 시간적 여유를 제공하기로 했습니다. 그래야 매물도 더 많이 나올 수 있다고 본 것이죠. 다주택자로서는 5월9일까지 석달 가까운 계약 가능 여유기간이 확보된데 따라 당장 시세보다 낮은 가격을 매도가로 제시하지 않고 있는 것으로 보입니다. 그러나 현재 매물이 늘어나고 있는 속도와 매수 희망자들의 관망세가 강한 시장 상황으로 볼 때 다음달부터는 매도자들이 시간에 쫓기면서 매물 호가를 내릴 가능성이 높다는 게 부동산 업계의 전망입니다.
Q. 정부가 다주택자의 ‘전세 낀 매물’ 처분을 허용하기는 했지만, 여전히 대출을 막아놓은 탓에 현금 부자 무주택자만 실제 매수가 가능한데요. 향후 이런 매물에 대한 대출 규제가 완화된다거나, 정부 대출 규제를 우회할 수 있는 방법은 없을까요?
A. 정부의 양도세 중과세 보완방안에 따라 오는 5월9일 이전 다주택자의 ‘전세 낀 매물’을 무주택자가 매입할 경우에는 토지거래허가구역의 ‘4개월 내 실거주’ 의무가 ‘2년 내에서 임차인 계약기간 만료일’까지로 변경됐습니다. 무주택자라면 다주택자가 처분하는 주택을 전세를 끼고 매입한 뒤 임대차 기간 만료 때 입주하는 게 가능해진 것입니다. 그런데 지난해 ‘10·15 부동산 대책’ 이후 주택담보 대출 최대 한도가 줄어든 탓에 무주택자들이 가격대가 높은 주택을 매입하기는 어려운 게 현실입니다. 현재 수도권 15억원 이하 주택은 대출 한도가 6억원이며, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 한도가 제한되기 때문입니다. 이에 따라 전문가들 사이에선 다주택자의 매도 주택을 그 집에 거주 중인 무주택 세입자가 사들이는 경우에 대해서는 기존 대출 한도를 적정선에서 높여주는 방안을 제안하고 있습니다. 매도자는 양도세 중과세를 벗어나고 임차인은 이번 기회에 대출을 활용해 내 집을 장만하는 ‘상생 매매’가 성사될 수 있다는 것이죠.
Q. 5월9일 감면 종료 이후에도 매물 증가 흐름이 지속될까요, 아니면 다시 매물이 잠길 가능성이 큰가요?
A. 대다수 시장 전문가들은 5월9일 이후에는 다시 매물이 잠길 것으로 예상하고 있습니다. 5월9일 이전 매도에 실패한 다주택자들은 매물을 회수한 뒤 장기보유나 증여 등으로 방향을 틀 것으로 보는 것이죠. 다만, 그럼에도 그 영향은 제한적일 것으로 보입니다. 최근 한달간 서울 지역의 아파트 매물 증가 현황으로 미뤄보면, 현재 시장에 나와있는 매물 가운데 다주택자의 양도세 중과세 회피 매물은 전체의 10~20% 정도 비중을 차지하고 있는 것으로 추정됩니다. 따라서 5월9일 이전 매도에 실패한 매물이 전체 매물의 10%를 넘는다고 가정한 뒤 이 매물이 모두 잠긴다고 해도 그 영향은 제한적일 수 밖에 없습니다. 양도세 중과세 이슈가 지나간 뒤에도 일반적인 매물은 시장에 꾸준히 나올 것으로 전망됩니다.
Q. 정부가 다주택자 양도소득세 감면 종료 이후에 추가적으로 보유세 강화를 포함한 시장 안정 대책을 내놓을까요?
A. 정부는 지속적으로 추가적인 시장 안정 대책을 내놓을 것으로 예상됩니다. 특히 우선적으로는 지난 ‘1·29 공급대책’의 후속으로 추가적인 공급대책이 나올 가능성이 높습니다. 공급대책과 별개로 시민사회에서는 다주택자 양도세 감면 종료 이후에는 보유세 강화를 통해 주택가격 안정을 꾀하는 게 필요하다고 주장하고 있는데요. 보유세 강화는 주택의 기대 수익률을 낮출 수 있는 유효한 부동산 정책이라는 공감대에 기초하고 있습니다. 정부도 보유세 강화 필요성은 인정합니다. 지난해 10·15 대책 직후 김용범 청와대 정책실장은 “부동산 세제 정상화는 중요하며, 보유세는 강화하고 거래는 원할히 하는 방향이 바람직하다”고 밝히기도 했습니다. 현재 정부는 재정경제부 내에 ‘부동산 세제 개편 테스크포스’를 운영 중이며, 6월 지방선거 이후 이르면 7월께 개선안의 윤곽이 나올 것으로 예상됩니다. 다만, 이재명 정부의 보유세 강화는 문재인 정부 때와는 차원이 다른 방향으로 진행될 가능성이 있습니다. 최급 집값 급등의 배경으로 꼽히는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호도를 낮추기 위한 세제 개선안이 필요하다는 지적도 많기 때문인데요. 이재명 대통령이 최근 사회관계망서비스(SNS)에서 언급했듯이, 1주택자라고 해도 거주하지 않는 고가 주택에 대해선 장기보유공제(20~40%)를 줄이는 등의 접근법이 모색될 것으로 예상됩니다.
Q. 무주택자들의 경우, 5월9일 전에 실거주용 주택을 매수하는 게 나을까요, 아니면 5월9일 이후까지 바닥을 좀 더 지켜보고 사는 게 나을까요?
A. 5월9일 전에 희망하는 지역에서 시세 대비 10~20% 가량 낮은 가격대의 급매로 나오는 실거주용 주택이 있다면 매입을 고려해볼 만 합니다. 기존 전세금과 대출을 활용해 곧바로 실입주하는 게 가능하면 최선입니다. 만일 본인의 자금에 대출 가능액을 더한 금액이 주택가격에 미치지 못할 때는 전세를 안고 주택을 매입하는 것도 방법입니다. 토지거래허가구역(서울 전역, 경기 12개 시)에서 다주택자가 5월9일까지 매도하려는 임차인이 있는 주택은, 매수자가 임차인 계약 기간 만료일에 맞춰 입주하기로 약속하면 매매계약 허가를 받을 수 있습니다. 다만, 현재 시장 상황은 매물이 점차 늘어나는 추세이기에 수요자로서는 서두를 필요가 없어 보입니다. 다주택자는 양도세 절세를 위한 계약 시한인 5월9일이 다가올수록 다급해질 수밖에 없는 만큼 매수자로선 가격 협상을 잘 하는 게 중요해질 전망입니다. 또 다음달 중순께 국토교통부가 ‘2026년 공동주택(아파트) 공시가격’을 공개하면 부동산 시장은 공시가격 상승으로 인한 ‘보유세 이슈’로 떠들썩해질 전망이라는 점도 눈여겨 봐야 합니다. 그때가 되면 보유세 절세용 매물도 쏟아질 가능성이 있습니다.

한겨레 오늘의 스페셜: 최종훈의 콕 집는 부동산 톡

최종훈 ＜한겨레＞ 경제산업부 선임기자는 건설·부동산 시장 취재 경력만 20년 이상인 전문 기자입니다. 현재 국토교통부, 건설업계 등을 담당하면서 일선 현장을 지키고 있습니다. 최 선임기자의 부동산시장 동향과 전망, 정부 정책에 대한 진단- 더 깊은 분석을 아래 링크에서 읽어보세요!

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최종훈 선임기자 cjhoon@hani.co.kr