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정부가 주택시장을 겨냥해 고강도 규제를 잇따라 내놓으면서 대표적인 ‘아파트 대체재’인 오피스텔이 반사이익을 보고 있다. 대출은 물론 실거주 규제 등을 모두 피할 수 있어 ‘10·15 주택시장 안정화 방안’ 시행 후 거래량이 두 배가량 치솟기도 했다. 
공급부족이 심화하고 있어 직주근접 입지나 아파트 단지 내 오피스텔 등을 공략하면 시세차익도 기대할 수 있다는 분석도 나온다. 하지만 전문가들은 오피스텔에 대한 복잡한 세금 규제와 낮은 환금성 등에 대한 고려 없이 묻지마 투자에 나서서는 안 된다고 조언했다.
 초강력 규제 비켜나
8일 국토교통부 실거래가 공개시 신협 주택담보대출 스템에 따르면 ‘10·15대책’ 시행일인 지난달 16일부터 31일까지 이뤄진 서울 오피스텔 거래는 760건으로 집계됐다. 직전 보름(1일~15일) 동안 이뤄진 거래(289건)의 두 배를 훌쩍 넘어섰다. 같은 기간 서울 아파트는 1640건 손바뀜해 1일~15일 이뤄진 거래(5262건)의 3분의 1 수준으로 줄었다.
공급 과잉과 아파트 쏠림  주택매매대출 등으로 침체했던 오피스텔 시장은 연초부터 반등 조짐을 보였다. 계약일 기준으로 올해 들어 지난 7일까지 매매된 서울 오피스텔은 1만816건이다. 지난해 같은 기간(9436건)보다 14.6% 늘었다. 2023년(7419건) 대비로는 45.8% 늘어난 것이다. KB부동산 통계에 따르면 10월 서울 오피스텔 매매가격은 전월 대비 0.09% 상승하며 9개월 연속  예금금리계산기 오름세를 이어갔다. 평균 매매가격은 3억418만원으로 3년 전 고점(3억548만원)에 근접했다.
전문가들은 강력한 대출 규제인 ‘6·27부동산 대책’을 시작으로 아파트에 대한 전방위 규제가 이어진 영향이라고 분석한다. 특히 ‘10·15 대책’에서는 담보인정비율(LTV)을 70%에서 40%로 낮추고 아파트에 대한 토지거래허가제까지 적용하며  영어단수취급 유례가 없는 고강도 규제가 시행되고 있다. 반면 오피스텔은 건축법상 ‘준주택’으로 분류돼 청약통장, 자금조달계획서, 실거주 의무 등 대부분의 규제를 피한다. 담보인정비율 70%까지 대출이 가능하고, 스트레스 DSR도 적용받지 않는다. 세법상 주택으로 분류되지만, 청약 대기자 입장에서는 오피스텔을 사도 무주택 자격이 유지된다는 점도 강점으로 꼽힌다.
저금리전환대출KB부동산에 따르면 지난달 서울 오피스텔 임대수익률은 4.8%로 2018년 이후 약 7년 만에 최고치를 기록했다. 서울 서북권·서남권을 중심으로 월세 시세 상승으로 오피스텔 투자수익률을 끌어올렸다는 분석이 나온다.
 공급 부족에…수억원 시세차익도
시장 회복세를 주도하는 것은 전용면적이 넓은 이른바 신축 ‘아파텔’이다. 아파트와 비슷한 설계, 커뮤니티 시설 등을 갖추고 있어 거주 선호도 높다는 평가가 나온다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 10월까지 서울에서 거래된 오피스텔 가운데 전용 85㎡ 초과 비율은 3.3%로 2020년(5.8%) 이후 가장 높다.
안정적인 임대수익을 올리기 위해서는 주변에 직장이 많아 배후 수요가 확실한 지역을 공략해야 한다. 아파트 입주 물량이 워낙 적은 일부 주거에서는 시세차익도 기대할 수 있다. 양천구 현대하이페리온 오피스텔 전용 137㎡는 지난달 29억7000만원에 거래돼 4개월 전보다 2억원 넘게 뛰었다. 강서구 ‘힐스테이트에코마곡역’ 전용 42㎡도 4억5000만원에 새 주인을 찾으며 기존 최고가를 경신했다. 지난 26일 경기 과천시 중앙동 ‘힐스테이트과천중앙’ 전용 69㎡(23층)는 이전 최고가보다 7000만원 높은 9억원에 거래돼 신고가를 다시 썼다. 규제 이전에는 7억원대로 매매가 이뤄지던 곳이다. 하남시 ‘위례지웰푸르지오’는 전용 84㎡가 10억원대에 매매되고 있다.
전문가들은 미래가치와 투자목적 등을 고려해 신중하게 접근해야 한다고 조언한다. 세법상 주택 수에 포함되는 데다 거래도 상대적으로 활발하지 않아서다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “기본적으로 오피스텔은 시세차익보다는 임대수익을 얻기 위한 상품”이라며 “서울은 강남과 중구 광화문, 경기는 성남 판교와 수원 광교 등 임대수요가 탄탄한 직주근접과 도심 위주로 접근해야 한다”고 말했다.
서울 주택 공급난을 해소하기 위해 전용 59㎡ 등 일정 규모 이하 오피스텔은 주택 수에서 제외하는 등 제도 개선이 필요하다는 목소리도 커진다. 주거용 오피스텔은 종합부동산세나 양도세 등을 낼 때 주택 수에 포함돼 높은 진입 장벽으로 작용하고 있다. 
오유림 기자